“做生意的目的就是赚钱，规模大就赚钱吗？”这是陈启宗在2017博鳌房地产论坛上对规模之争的回应，如今用来解释今年以来的一系列出售举动似乎也显得顺理成章。
10月24日，据香港媒体报道，恒隆早前标售的何文田君逸山商场，以约2亿港元成交。除此之外，恒隆将再推售长沙湾碧海蓝天商场和香港荃湾湾景花园商场，2个物业的估值合计逾26亿港元。
对比此前计划推售时40亿港元的总估值来说，以上3个商场仅售28亿港元明显出现了折让。然而在物业价值被低估30%的现实行情下，恒隆毅然选择“甩手”的原因是什么？
“规模即江湖地位”，这是内地商业地产商普遍信奉的金科玉律，在如此趋势下，恒隆的出售明显是不爱惜家底的表现。但在陈启宗看来，或许是顺势而为的结果。
“恒隆模式很简单，虽然只有十个八个商场，但是希望在这个领域里做到较好，如果能做到这样，前面的路是很乐观的”，从别人的错误里学习功课，这是陈启宗不止一次提到过的最经济的学习方法，而澳大利亚西田的变化正是恒隆的研究对象。
2013年西田拥有全球最多数量的购物中心，在澳洲、美国等国家拥有或者投资99个商场。尔后，西田变得更加讲究效益而不是规模，2015年西田品牌购物中心数量锐减到87个，但市值已上升到700亿美元。目前其在全球的购物中心只有30多家。
折让30%减持非核心物业
继2017年5月传出计划出售香港3个非核心区域商业物业后，业内对恒隆商场的最终成交价就充满好奇。10月24日，据香港媒体报道，早前标售的何文田君逸山商场，以约2亿港元成交。
作为3个物业中“打头阵”的一个，何文田君逸山商场连同23个车位，于上星期截标。该转手物业位于何文田迦密村街，附近均为住宅区，所以商户类型为民生所需。据悉该住宅项目由恒隆发展，于2003年落成，商铺部分则一直保留作收租，直至最近才放售。
资料显示，何文田君逸山商场涉及君逸山地下及1楼，总面积约2.28万平方呎。地下铺位由超级市场以每月12.1万元租用，而1楼全层约1万余平方呎，由幼稚园以每月22万租用。另外该项目还提供23个车位，合共以约2亿元成交。
作为仅两层的社区物业来说，2118平方米就售出2亿港元的价格也实属高价。不过年中传出推售时，长沙湾碧海蓝天商场、荃湾湾景花园商场以及本次成功出售的何文田君逸山商场，总估值则达到40亿港元。
按照香港媒体的报道，接下来恒隆将再推售剩下的两个商场，其中长沙湾碧海蓝天商场价值较高，估值逾22亿港元，物业总楼面面积达24万平方呎。目前商场楼面均由永旺超级市场承租，租金每月约275万港元。
荃湾湾景花园商场估值则为4亿港元，主要客源为湾景花园、丽城花园居民。该商场总楼面约6万平方呎，现时租客包括餐厅、保龄球场等，市场估值约4亿港元。
对比计划推售时的40亿港元总估值，以上3个商场仅售28亿港元出现了30%的折让。在物业价值被低估30%的现实行情下，恒隆仍毅然选择“甩手”的原因不禁令市场燃生好奇。是上半年物业租赁收入下降使然，还是萦绕在港企周围的“保守论”？
“从历史中学习”
自1992年年底进军内地市场，恒隆就决定了专注发展租赁物业业务，而不是销售物业业务。这个完全独立于过往经历的决定，让恒隆得以在商业地产行业大展拳脚，并成为内地商业地产开发商争先效仿的对象。
观点地产新媒体查阅资料显示，2016年恒隆的营业收入为130.59亿港元，同比涨长46%，总营业利润为89.19亿元，同比上涨36.21%。其中物业销售收入增长3.45倍至53.22亿元，物业租赁的租金收入持平录得77.37亿元，若撇除人民币贬值影响，租金收入升3%。
虽然在过去的2017年上半年，由于部分项目仍在进行的优化工程，恒隆的物业租赁租金收入减少了2%，但是仍然录得38.35亿港元的高收入。
这份令陈启宗“尚可接受”的表现，在内地商业地产商看来同样是先进的，毕竟在过去市场低迷的几年里，很多同行都减租得厉害。
“从业者需要从历史中学习”，一直以来在别人的错误里学习、避免重蹈覆辙，是陈启宗递交商业功课的窍门。而其选择的研究对象就有同样从事商业地产的澳大利亚西田集团。
2013年西田是世界上拥有购物中心数量最多的企业，在澳洲、美国等国家拥有或者投资99个商场。尔后，西田发现规模不意味着效益，这些购物中心“群”并没有带来理想的收益。2015年西田开始将品牌购物中心数量锐减到87个，但市值却上升到700亿美元。
观点地产新媒体查询资料获悉，目前西田拥有并运营在39个购物中心，其中包括澳大利亚排名前25名中的16家，资产管理额达474亿美元。2017年上半年，西田录得利润14亿美元，其中重估利润为9.29亿美元，主要由投资组合的营业收入持续增长以及重建优化来完成。另外西田的资产负债表强劲，为33.9%。
“他们的老板跟我说，现在商场的数量少了，但总的盈利反而上升。”和西田执掌人的一次交谈让陈启宗更加笃定，只追求规模的方式，导致很多商场不赚钱或者盈利甚微。把好的留下来，把差的卖出去，才能保证收益增长和市值提升。这或许也是恒隆是次推售上述三家非核心物业的根本所在。
除此之外，在市场饱和以及商业寒冬的大环境下，恒隆亦像西田一样开启资产升级计划。陈启宗曾在2017年中期业绩报告中和股东交流指出，“当世道不好，品牌商户不得不缩减同一个城市的门店数量的时候，他一定会选择留下较好位置、较好商场的那一两个。”所以，只要恒隆在一个地方的商场做到了先进、二名，自然不怕零售萎缩、商家搬离的情况出现。
观点地产新媒体此前获悉，自2012年起，恒隆斥资20亿港元对香港及上海项目进行资产优化工程，其中香港项目占4亿港元，其余则用于上海恒隆广场及港汇恒隆广场。当时恒隆地产集团董事陈家岳曾透露，目前整个资产优化工程正在按计划有序进行，预计完成后可为恒隆带来平均约30%的资金收入增长，回本期平均为3年。
“矮个子难打篮球”
在陈启宗的眼中，商业地产运营极其考验企业的能力，不仅要善于总结前人的失败之道，还需要具有优良“基因”加持。
“矮个子(即基因错配)难打篮球，至少不在甲组班，而我们只对甲组赛有兴趣。”恒隆认为购物中心最核心的4个因素是地点、规模、设计和施工。因此在进入一个城市之前，如果自己没有把握做到较好，则不会冒险进入。
“如果不是排先进，也不能比第二的差，排第三就完蛋了，因为回报率差距好大。没有把握做老大、老二，我劝你较好不要盖（商场）。”
项目重要的是盈利能力，恒隆长远的策略就是慢慢建立盈利能力都是较好的商业项目。因此不管是恒隆上海的恒隆广场及港汇恒隆广场，亦或是沈阳的市府恒隆广场，在项目选址上，都对城市经济、地段、面积、人口及地价作出了极高要求。
以原始价看，位于上海的港汇恒隆广场、上海恒隆广场项目如今每年净收益率为47%，即最初投资100元，每年净收益47元；毛利率则高达85%。
对于内地住宅行业来说，“规模即江湖地位”，这一金科玉律也被复制到了商业地产领域。因此快周转、高杠杆无可避免地成为内地商业运营商的普遍特质，这也导致扩张过快、产品同质化等问题泛滥开来。
恒隆可能是特立独行的一个，与内地房企截然不同，买地、建设、租赁的“长租赁模式”是过往恒隆一直坚持的。陈启宗认为做高档商业房地产要么持有，要么整售出去，分单位出售是不可能成功的，“一定会死掉”。
而他给出的理由也很简单。在陈启宗看来，大部分商业地产市场参与者都以很高的价格买入，最后再寻求更高的价格卖出。但是市场风险永远不可能提前预知，因此一旦暴挫便殆无缓冲。
另外商业地产行业备受运营商推崇的高杠杆模式恒隆避之如蛇蝎。以美国品牌的财务模型杜邦公式来看，ROE=销售利润率*资产周转率*财务杠杆比率，因此在同质化竞争逐渐削减销售利润率的前提下，大家只能在资产周转率和财务杠杆比率上着手。
于是“借别人的钱，干自己的事”成为很多企业的优先选择。在陈启宗看来，这是“疯子”的行径。负债率高意味着一旦利息提升就会有风险，这些短线的威风也让企业牺牲了长远成功的可能性。
观点地产新媒体从恒隆年报获悉，2014-2016年，其资产负债率分别为28.04%、26.7%、24.45%，呈逐渐降低的趋势。2017年上半年，恒隆的资产负债率则为22.88%。手握大把现金、多年不借债，这也让恒隆在面对机会时有了更多扩张的底气。
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